GUIDE
« VOS DROITS ET DÉMARCHES »
POUR LES PARTICULIERS
Accueil particuliers / Logement / Location immobilière : contrat de location (bail) / Qu’est-ce qu’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Qu’est-ce qu’un logement soumis à la loi de 1948 ?
Pour être soumis à la loi de 1948, un logement doit être construit avant le 1 er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de ces communes. Le locataire doit être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. En conséquence, un logement vacant et reloué depuis cette date n’est plus soumis à la loi de 1948. Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort.
Quelles sont les règles du bail ?
Forme et contenu
Le bail n’est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale.
Le contenu du bail n’est pas réglementé.
Les règles d’un bail pour un logement vide du secteur privé peuvent s’appliquer.
Durée
Il n’existe pas de durée minimale pour le bail. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du bail. Le bail à durée indéterminée est autorisé.
Qu’est-ce que la catégorie du logement ?
Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une catégorie, selon ses équipements et son confort .
La catégorie du logement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.
Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accès…).
À noter
les logements de catégorie I, considérés comme étant de qualité exceptionnelle, ne sont plus soumis au régime de la loi de 1948.
Le loyer peut-il être augmenté durant le bail ?
Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an (on parle de «révision annuelle» ) ou après avoir réalisé des travaux modificatifs.
Révision annuelle
Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l’agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise ).
Agglomération parisienne
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année.
Le taux d’augmentation applicable est de :
0,09 % à partir du 1 er juillet 2021
0,92 % du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021
À savoir
il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum .
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le «prix de base au m2» .
Le «prix de base au m2» à utiliser dépend de la catégorie du logement :
Prix de base au m² de surface corrigée | ||
Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
II A | 12,58 € | 7,46 € |
II B | 8,65 € | 4,68 € |
II C | 6,63 € | 3,54 € |
III A | 4,01 € | 2,15 € |
III B | 2,37 € | 1,24 € |
IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m 2 :
( 6,63 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,12 €
L’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,12 € .
Autre commune
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année.
Le taux d’augmentation applicable est de :
0,09 % à partir du 1 er juillet 2021
0,92 % du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021
À savoir
il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum .
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le «prix de base au m2» .
Le «prix de base au m2» à utiliser dépend de la catégorie du logement :
Prix de base au m² de surface corrigée | ||
Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
II A | 10,27 € | 6,13 € |
II B | 7,08 € | 3,85 € |
II C | 5,41 € | 2,91 € |
III A | 3,28 € | 1,82 € |
III B | 1,95 € | 1,01 € |
IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m ^2 ^ :
( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €
L’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 € .
Travaux modificatifs
Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l’agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d’Oise ).
Agglomération parisienne
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année.
Le taux d’augmentation applicable est de :
0,09 % à partir du 1 er juillet 2021
0,92 % du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021
À savoir
il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum .
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le «prix de base au m2» .
Le «prix de base au m2» à utiliser dépend de la catégorie du logement :
Prix de base au m² de surface corrigée | ||
Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
II A | 12,58 € | 7,46 € |
II B | 8,65 € | 4,68 € |
II C | 6,63 € | 3,54 € |
III A | 4,01 € | 2,15 € |
III B | 2,37 € | 1,24 € |
IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C, avec une surface corrigée de 43 m 2 :
( 6,63 € x 10) + ( 3,54 € x 33) = 183,12 €
L’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 183,12 € .
Autre commune
Le loyer peut être augmenté au 1 er juillet de chaque année.
Le taux d’augmentation applicable est de :
0,09 % à partir du 1 er juillet 2021
0,92 % du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021
À savoir
il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé en catégorie IV.
Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum .
Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la surface corrigée du logement par le «prix de base au m2» .
Le «prix de base au m2» à utiliser dépend de la catégorie du logement :
Prix de base au m² de surface corrigée | ||
Pour chacun des 10 premiers m² | Pour chaque autre m² | |
II A | 10,27 € | 6,13 € |
II B | 7,08 € | 3,85 € |
II C | 5,41 € | 2,91 € |
III A | 3,28 € | 1,82 € |
III B | 1,95 € | 1,01 € |
IV | 0,26 € | 0,12 € |
Exemple
Pour un logement de type II C avec une surface corrigée de 43 m ^2 ^ :
( 5,41 € x 10) + ( 2,91 € x 33) = 150,13 €
L’augmentation annuelle ne doit pas avoir pour effet de rendre le loyer supérieur à 150,13 € .
Comment mettre fin au bail ?
En tant que propriétaire
À l’échéance du bail
Le propriétaire qui veut reprendre le logement peut le faire à l’échéance du bail , à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au locataire .
À savoir
si à l’échéance du bail le propriétaire n’a pas donné son préavis, le locataire a un droit au maintien dans les lieux . Le locataire peut rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n’ait à rédiger un nouveau bail.
À tout moment
Le propriétaire peut faire sortir le logement des règles de la loi de 1948 lorsque le logement est de catégorie II B ou II C et que le locataire a des revenus supérieurs à un montant minium .
En tant que locataire
Le locataire qui veut quitter définitivement le logement peut le faire à tout moment, à la condition de donner préalablement son congé (préavis) au propriétaire .
Que devient le bail au décès du locataire ?
Le logement est habité
Le bail est résilié automatiquement.
Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :
Époux ou partenaire de Pacs du locataire
À la condition qu’ils vivent effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants , les personnes handicapées à sa charge
Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c’est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement .
Le logement devient vacant
Le bail est résilié automatiquement.
Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.
Que devient le bail en cas d’abandon du logement par le locataire ?
Le logement est habité
Le bail est résilié automatiquement.
Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :
Époux ou partenaire de Pacs du locataire
À la condition qu’ils vivent effectivement avec le locataire depuis plus de 1 an, enfants mineurs jusqu’à leur majorité, ses ascendants , les personnes handicapées à sa charge
Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c’est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement .
Le logement devient vacant
Le bail est résilié automatiquement.
Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.
Direction de l’information légale et administrative
20/12/2021
Questions / réponses
Où s’adresser
A voir aussi :
Définitons
Surface corrigée : Elle s’obtient en appliquant à la surface réelle du logement des coefficients tenant compte de l’état du logement, de ses équipements, de sa situation géographique…
Échéance du bail : Date à laquelle expire le bail, compte tenu de la durée pour laquelle il a été signé
Ascendant : Personne dont on est issu : parent, grand-parent, arrière-grand-parent,…
Abréviations
Pacs : Pacte civil de solidarité